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          莆房視點(diǎn)

          驚!打破7年限價(jià)!莆田第一拍不封頂,誰(shuí)接盤(pán)?

          2024-02-23 來(lái)源:莆房網(wǎng) 用手機看

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            春暖花開(kāi),2月27日,莆田即將迎來(lái)2024龍年的首場(chǎng)土拍——涵江興涵水都地塊12!

            回顧2023年的最后一場(chǎng)土拍,也同樣是在涵江,國企---涵江區地產(chǎn)拿下原涵江萬(wàn)達意向地塊旁的住宅地塊,春節前該地塊工程總承包已完成招標,由央企----中建五局拿下,并代理銷(xiāo)售,馬上開(kāi)工,未來(lái)可期。

            而縱觀(guān)近兩年涵江興涵水都內的土拍市場(chǎng),大唐湖心印象當初限價(jià)1.198萬(wàn)/㎡,天鴻文禧臺也是限價(jià)1.198萬(wàn)/㎡,實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)在1萬(wàn)/㎡左右。

            值得關(guān)注的是,涵江興涵水都地塊12是莆田7年土拍限價(jià)后第一次取消限價(jià)的地塊,在價(jià)格讓市場(chǎng)做主的背景之下,是否有企業(yè)接盤(pán)?又會(huì )花落誰(shuí)家?還會(huì )是國企接盤(pán)嗎?令人想當期待!

            地段點(diǎn)評:

            PS拍-2023-14號地塊,即涵江興涵水都地塊12,坐落于興涵水都保利城隔壁,是涵江連接莆田的橋頭堡,涵江的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域。

            從位置上看,地塊位于福廈路和涵港大道交匯處,銜接白塘和興涵水都兩大片區,作為城涵一體化的重要銜接處,該地塊規劃為住宅、商務(wù)用地,地段條件十分優(yōu)越。

            從發(fā)展上看,當前興涵水都片區處于半成熟階段,學(xué)校、醫院、商場(chǎng)、公園等配套漸漸形成規模,未來(lái)興涵水都國際學(xué)校建成后,補上片區初中、高中學(xué)校等配套,基礎配套會(huì )越來(lái)越完善。這塊地需規劃建設一幢高層住宅和3幢約7層商務(wù)金融大樓,住宅方面房源少銷(xiāo)售壓力不大,商務(wù)金融方面,則要看開(kāi)發(fā)商實(shí)際的操盤(pán)能力。

          橫著(zhù)看,更震撼!

            1.地塊格局

            該地塊目前已凈地,地塊形狀類(lèi)似長(cháng)方形,預計沿福廈路一字排開(kāi)規劃4幢,整體布局明確,南側是福廈路,北側是規劃興涵水都溪水公園,西側是歐亞生活廣場(chǎng),東側是福興路。

          意向總平設計方案

            2.規劃評估

            興涵水都地塊12規劃容積率>2.0且≤2.2,總性質(zhì)為城鎮住宅(70年)、商務(wù)金融及住宅用地(40年)??傮w限高80米,按照意向總平設計方案,可建造一棟約26層高層住宅、3棟約6、7層商務(wù)金融大樓。

            根據規劃條件,該宗地取消最高限價(jià),拍賣(mài)起始價(jià)3300萬(wàn)元,最低成交樓面價(jià)約1466.88元/㎡。

            3.交通評估

            該地塊位于福廈路和涵港大道交叉口,周邊道路有324國道、城涵大道、莆涵大道、福興路、紫霞路等,交通四通八達非常便利。

            PS拍-2023-14號地塊SWOT評估

            優(yōu)勢分析:

            1.地塊坐落城涵一體化的橋頭堡,興涵水都片區已日趨成熟,基礎配套已齊全,周邊有近10萬(wàn)業(yè)主入住。未來(lái)還會(huì )有規劃10車(chē)道的城涵大道和涵江會(huì )展中心酒店等配套,片區還將持續開(kāi)發(fā),未來(lái)潛力巨大。

            2.作為涵江銜接莆田主城區的第一站,興涵水都片區的住宅、商務(wù)金融地標,依然備受矚目,待附近的歐亞生活廣場(chǎng)商業(yè)持續發(fā)力后,可真正實(shí)現家門(mén)口一站式的購物休閑,也能助力提升資產(chǎn)價(jià)值。

            3.興涵水都片區目前銷(xiāo)售均價(jià)在1萬(wàn)/㎡左右,該地塊只規劃一幢約26層高層住宅,約百套住宅,后期銷(xiāo)售壓力不大,與大商場(chǎng)毗鄰,售價(jià)更親民,也會(huì )加快后期入市的銷(xiāo)售進(jìn)度。

            4.地塊類(lèi)似長(cháng)方形,2.2容積率,只有15.3畝地塊,規劃約1幢高層、3幢約6、7層商務(wù)金融,易建設,易操盤(pán)。

            劣勢分析:

            1.地塊沿福廈路建設,在居住上會(huì )存在一定的噪音問(wèn)題,另外對面部分村落房屋未征遷,全版塊開(kāi)發(fā)至完善需要一定時(shí)間成本,后期也會(huì )有一定的灰塵、噪音。

            2.地塊規劃3幢商務(wù)金融大樓,商業(yè)銷(xiāo)售很考驗開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力,另外住宅限高80米,這些也對開(kāi)發(fā)商利潤有一定影響。

            3.該地塊面積只有15.3畝,只規劃一幢住宅高層,綠化少,在住宅產(chǎn)品的規劃和配套建設上受限頗多,開(kāi)發(fā)商難以施展拳腳,致使產(chǎn)品在區域表現上很難出色,缺失景觀(guān)和生活區的純粹性。另外規劃3幢商務(wù)金融大樓基本是半開(kāi)放式的,也影響小區業(yè)主居住品質(zhì)。

            機會(huì )評判:

            該地塊位于城涵一體化的發(fā)展藍圖中,興涵水都片區交通、學(xué)校、醫院、商業(yè)等基本配套十分齊全。片區內房?jì)r(jià)比較穩定,地塊住宅約100套左右,后期銷(xiāo)售壓力不大。而且該地塊小,門(mén)檻低,投入3000多萬(wàn),預計幾個(gè)月或者1年就能回籠資金。

            威脅評判:

            地塊最大的潛在威脅大致有三點(diǎn):第一,小區規劃難,3幢商務(wù)金融,1幢高層,住宅體量太小必定缺乏足夠的社區配套,且無(wú)法做到小區全封閉式管理,對當下的很多購房者而言,吸引力不大,而如果將3棟商務(wù)金融定位銷(xiāo)售為商墅疊墅,又會(huì )有規劃不合的風(fēng)險存在,后期審批驗收都有難度。第二,商務(wù)金融一般比較難賣(mài),后期達不到預期利潤。第三,小區小,綠化少,這對住宅銷(xiāo)售價(jià)格多少有點(diǎn)影響。

            周邊配套:

            周邊教育資源:涵江第四實(shí)驗小學(xué)、國際學(xué)校、莆田14中、莆田17中等。

            生活資源:歐亞生活廣場(chǎng)、批發(fā)城、涵江醫院、明珠酒店、規劃會(huì )展中心酒店等。

          莆房聲明:莆房視點(diǎn)欄目所有文字均為莆房網(wǎng)原創(chuàng )內容,版權均屬莆房網(wǎng)所有,未經(jīng)允許不得轉載。文章內容僅供參考,不構成買(mǎi)房投資建議。
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          吉泽明步
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